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圖為某品牌樓盤打出的優惠促銷廣告。 本報首席記者 郝薇 攝
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從一線城市房價如脫韁野馬般飆漲，到二線城市緊隨其後“接力”追漲……在三四線城市樓市肩負“去庫存”巨任的當下，看慣雲卷雲舒、潮起潮落的中國樓市在2016年正式步入兩極分化模式。
盡管飛漲的房價和頻現的“地王”將全國地產推向癲狂模式，但向來獨善其身的太原樓市居然在新項目如雨後春筍般開盤且新“地王”又卷土重來的“紅五月”，量價齊跌。這是偶然還是必然？部分二線城市傳遞的房地產熱火能否“燎原”太原？
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“價格戰”已打響
恒大雅苑限時7.9折、中海寰宇天下7500元一口價60套、中正睿城6700元……從2016年一季度開始，在太原市街頭巷尾的戶外廣告中，各大品牌地產紛紛亮出瞭久違的親民價格。
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在這些令人驚訝的樓盤廣告中，曾經飆漲到八九千元，甚至上萬元每平方米的品牌樓盤，也意外“放下身段”，以7字頭、6字頭的價格吸引消費者。除瞭醒目的大型戶外廣告、廣告宣傳頁和電臺廣告之外，每個生活在太原的人幾乎每天都接到各樓盤售樓電話和短信……
同在一片藍天下，一邊是一二線城市房價失控的暴漲，一邊是高調的“低價”營銷，冰火兩重天的格局讓太原的房地產市場暗流湧動。
“盡管各種價格噱頭僅僅是開發商的一種攬客方式，並不能以此說明太原房價已經步入下降通道，而毋庸置疑的是太原樓市的價格戰已經打響。在庫存壓力和經濟壓力‘兩座大山’面前，各開發商現在更傾向於以折扣更多、更具誘惑力的價格來籠絡增量客戶購房。”山西克爾瑞房地產信息咨詢有限公司總經理牛佩華分析，以前開發商擅用項目的配套、功能、裝修甚至園林景觀來吸引客戶，現在以價格來吸引客戶的手段似乎更接地氣。
在太原市的主流開發商中，不僅萬科在階段性、周期性、季節性把握消費黃金周積極做一口價促銷，雄踞太原多年的恒大更以其“開盤必特價，特價必升值”的價格營銷戰略早已先行一步。山西地產圈一業內人士透露，從去年四季度至今，全國恒大地產房屋均價的漲幅達2到5個百分點，價格根據不同的樓盤、庫存量和去化速度有所調整，但是這樣一來，盡管所有恒大地產的樓盤整體價格得到提升，但去化速度卻明顯放緩。事實上，混跡在太原房地產市場這個江湖中的所有樓盤幾乎都遇到此種情況。
“眼下，無論哪一傢開發商要拉升價格，其結果必定是走不動量。因此以‘以價換量’將是今年乃至未來幾年中的常態。”易居中國山西區副總經理孫衛華用股市流行語言來定論太原未來的房價走勢，“其一肯定是滯脹。太原房價不一定會有好的漲幅，漲幅會趨緩或是停止；其二，太原樓市將進入高位整理，因為所有開發商的開發總量爆發出來後，每傢營銷的手段、花樣以及攬客方式、招客能力以及優惠折扣都將百花齊放。盡管一定會有增量客戶擠進來，但客戶成交周期拉長也是不爭的事實。”土地市場依舊炙手可熱
著名經濟學傢馬光遠近日提出：從杠桿和大力刺激的角度看，目前二線城市存在的最大問題不是房價，而是土地市場的瘋狂。雖然此觀點劍指二線個別城市，但令人稱奇的是，盡管肩負“去庫存”重任，可今年太原土地市場依舊炙手可熱。
5月18日，經過萬科、恒大、融創幾大主流開發商的激烈競爭，初進太原的融創以總價18.7億元拿下太原理工大學舊校區的儲備地塊，一舉成為太原新晉“地王”。
按照2015年該地塊周邊住宅用地成交情況來看，5宗地樓面價最高為“城內頂豪”的萬科紫郡項目，當時樓面價為3731元/平方米，其他4宗地樓面價為1300-2000元/平方米。而按照尚未溢價的情況估算，融創拿下的此地塊樓面價原為3428.72元/平方米，成交後，新“地王”樓面價漲到5430元/平方米。據業內人士透露，由於成本高昂，此地塊未來開盤後賣到1.8萬元/平方米才能回籠資金。
事實上，不僅僅是融創動作不斷。今年一二季度，太原土地市場都不平靜，數傢一線房企介入城改的傳聞不斷。其中，融創、海爾、首創和蘇寧等開發商均有較大動作，海爾參與瞭後北屯改造、首創參與瞭親賢街改造、蘇寧將改造師院地塊……值得關註的是，這些城中村改造項目均地處太原市中心位置。
據易居中國數據統計分析：2016年4月，太原市場土地供應面積為37.18萬平方米，環比上漲46.67%；土地成交面積為5.5萬平方米，環比上漲136%。“大量城中村占據太原核心地段，這麼巨大的土地供應量隨時可以釋放。僅勝利街某城中村就能釋放300萬方的量，相當於兩個恒大綠洲的超大項目。面粉多瞭，面包還會賣得貴嗎？”
易居中國山西區副總經理孫衛華分析，去年四季度至今，主流開發商頻頻拿地，今年太原各個開發商投入市場的量相比往年要多。盡管價格一時不會出現明顯下跌走勢，但由於太原市場的吸附量有限，而庫存量卻巨大，在經濟大環境蕭條的情形下，未來兩年中，各傢的營銷都將面臨瓶頸，出現不同程度的問題。尤其對於剛需盤而言，每到年底各傢開發商都要做報表，以價換量是開發商換取資金流的唯一手段
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據易居營銷監測顯示：5月首周，太原市場45個重點項目共成交1172套，成交面積13.66萬平方米，成交額11.61億元；5月第2周共成交781套、成交面積9.07萬平方米、成交額7.75億元。相比之下，成交面積環比下降33.6%，整體降幅明顯。而萬科、恒大、富力等第一梯隊的房企，成交面積也出現較大程度下滑。
作為一線品牌房企的銷售代理商，孫衛華明顯感覺到近兩周比4月去化速度和銷量同比下降40%左右。“4月，太原樓市有陽光攬勝、智誠禦河駿景、合生禦龍城、萬科藍山4個項目開盤及加推，富力尚悅居、恒大未來城、富力天禧城3個新項目售樓處開放。這些熱門主流項目，極大程度分流瞭客戶資源。不僅分流瞭消費者，也導致去化速度減緩。”
“瓜分項目的消費者多瞭，導致觀望和比較周期拉長，因此消費周期也隨之拉長。以前，營銷員二訪能成交50%，現在三、四訪都很難成交。在相同品質的樓盤面前，消費者更熱衷於比較誰傢折扣更多、價格更優惠。”孫衛華認為，市場分流和客戶分流使成交的難度加大。
國傢統計局日前公佈的《2016年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》中顯示，2016年4月，70個城市中有65個城市房價上漲。太原與三亞、唐山等城市排名靠後，漲幅為-0.1%。
牛佩華分析，今年下半年或明年，即便是萬科、恒大等第一梯隊的地產項目也會感到很吃力，因為根本的需求基礎都在減弱，真正實際支撐的東西減少，價格就會變得虛弱。“太原房價一定會往下走，未來也許隻有三五年繁榮時間，而三五年之後也許就會惡化。”
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“太原樓市的剛需盤競爭非常激烈，在庫存量巨大的壓力下，開發商會以價換量，降低價格，快速出貨。這個階段的價格戰也會異常激烈。”融創中國山西公司新莊項目營銷總監趙強認為，事實上，太原的一線開發商早已窺到危機，大傢將在改善性住房領域，開發太原地產業界真正的品質樓盤，以滿足部分人群對居住品質的要求。“下半年，多傢開發商都將比拼品質盤，一些樓盤的價格將會破萬，有些還會漲到1.2萬元/平方米。”
孫衛華認為，隨著太原樓市格局的變化，不排除部分開發商因資金鏈緊張也會“壯士斷腕”，以換取現金流，尤以不受市場關註的產品以價換量。因此，今年下半年，很多開發商為瞭跑量，不排除他們會搶奪先機，拿出一個合理的價格。而這對於老百姓而言，則是一個淘房子的絕佳機會。
本報首席記者 郝薇
本文來源：山西新聞網-山西經濟日報
責任編輯：王曉易_NE0011
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